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房地产投资增长已经超过预期

时间:2018-06-01来源:速速提房产网

文章摘要: 虽然,自去年开始的房地产调控已对房地产开发投资形成不小影响,但数据却显示,房企投资节奏并未减缓。国家统计局近日公布数据显示,一季度,全国房地产开发投资21291亿元,名义同比增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点,并下创三年来新高。

  虽然,自去年开始的房地产调控已对房地产开发投资形成不小影响,但数据却显示,房企投资节奏并未减缓。国家统计局近日公布数据显示,一季度,全国房地产开发投资21291亿元,名义同比增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点,并下创三年来新高。

房地产投资增长已经超过预期

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  对此,专家们认为,在房地产调控的严厉打压之下,一季度房地产投资是不可持续的:一方面,随着2018年货币政策收紧,面向房地产资金会定向收紧。所以,一季度的房地产投资增速迅猛,到第二季度就很难保持两位数的高增长。

  另一方面,房地产销售也面临拐点。在前两个月商品房销售额增速出现短暂回升至15.3%后,一季度总体的销售额同比增速大幅下降至10.4%。而销售面积的增速则只有3.6%,是2015年6月以来的最低值。随着房地产销售出现下滑,房企资金链面临困境,开发商投资热情会放缓。

  对此,我们认为一季度房地产投资超预期的原因主要有三个:首先,2017年房企取得历史上最好的销售业绩后,库存出现不足,于是大中型房企今年一季度主动补库存,所以加快了投资步伐,还有一部分地方政府防止房企囤地惜售,严令房企加快投资开工进程。

  再者,房企在近二年来在布局三四线城市上尝到了甜头,为了稳定业绩,今年加快了三四线城市的投资步伐。数据显示,一季度300城市土地出让金总额同比增近四成,各线城市季度收金总额均超去年,特别是三四线涨幅居前。

  对此,我们认为,一二线城市目前加大了土地供应力度,高溢价拿地已成小概率事件;而三四线城市的土地市场已成房企眼中的必争之地。所以,三四线城市的土地高溢价,也就造成了房地产投资增速,创下三年新高的原因。

  最后,建安成本在上升。今年1-2月份,全国房地产开发投资增幅达9.9%,同比大幅反弹。对于此现象,我们认为,虽然一季度数量显示,施工面积增速已显著回落,但自去年开始的水泥和钢铁的成本上升,使开发投资中的造价成本上升,进而会在房地产投资增速等数据中得到体现。

房地产投资增长已经超过预期

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  现如今,对于房地产投资增速各界产生交大分歧,多数房企看好未来三四线城市房地产市场,认为三四城市因“去库存”原因,放松了房地产调控力度,今年也正好利用这个投资契机。但也有学者认为,三四线城市房地产投资两位数增长难以长期持续,希望投资者谨慎投资,而我们不看好三四线城市投资增速高增长的理由有三:

  首先,房企在三四线城市的销售动力已经衰退,回笼资金难度在加大。2017年的去库存取得了明显成效,去掉了1亿平方米库存,从6.9亿平方米变成5.8亿。一季度进一步下降到5.7亿多。一旦三四线城市棚改货币化安置的结束,那么房地产火爆的局面将马上悬崖式下滑。

  三四线城市房地产市场如此火爆,主要是获益于国家开发银行的贷款支持,对棚改进行货币化安置,而那些棚改居民拿了大量资金后,又去消化大量的库存,但是通过抵押贷款融资必竟不是长久之计。地方政府并不希望自己的资产负债表持续恶化。

  现在三四线城市希望引入民间资本来消化棚改问题,但是随着房价的失控上涨,货币化安置的资金水涨船高,民间资本对棚改态度消极。三四线城市房价上涨恐怕不可持续。

  再者,三四线城市去库存已经完毕,后续房地产调控将进一步收紧。易居研究院发布报告称,受其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。其中有75个城市库存规模低于去年同期水平,100城库存总量规模已与2013年3月水平相当。

  对于三四线城市来说,目前已经进入市场过热、库存不足,那么此类城市出台或升级限售等政策的概率也会加大。今年以来,至少14个城市发布了楼市调控新政。其中,差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。同时,“限售”与“限购”范围进一步拓展,并开始下沉到三四线城市及县区。

  最后,金融去杠杆,控风险将进一步遏制房地产投机资金入市。现在银行除了上调首付比例之外,也相应的提高了房贷利率。由去年同期的八五折,逐步向基准利率的15-20%提升。

  自2017年底以来,银行业的房贷利率已经五连涨,未来还有一定的上涨空间,居民部门降杠杆已成趋势。正因为如此,开发商在人口流入量不大的三四线城市增加开发投资,风险之大不言而喻。

  一季度房地产投资增长远超市场预期,并创下三年来新高。这并不代表房地产业又将开始虚假繁荣起来,而恰好说明了,在房地产严厉调控的背景下,房企在为今明两年的业绩,在三线城市最后一博!不过,我们认为三四线城市的投资风险很大,千万不要以为投资三四线城市能够一直给房企带来收获和好运。


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