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开发商垫资付首付款违规依据

时间:2018-05-31来源:速速提房产网

文章摘要: 在法律实务中,由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢?实际上,垫付并非法律概念,法律上有借款合同、指示交付或债务承担等概念。

  根据2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定,“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”;即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款,此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。

开发商垫资付首付款违规依据

开发商垫资付首付款违规依据

  而在法律实务中,由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢?实际上,垫付并非法律概念,法律上有借款合同、指示交付或债务承担等概念。垫付,根据文义解释,一般是为他人向第三方垫付,没有债权人为债务人向自己垫付之说。而开发商为购房者的垫付可能涉及三种类型的法律关系:①借款合同,即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商;②第三人代为履行,即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己,代购房者履行债务;③债务承担,即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。

  首先,对于借款合同,因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人,同时又向购房者借出部分首付,借出的款项又需要给开发商自己,因此,开发商名义上垫付首付,但实际上并未垫付。

  因借款法律行为系实践性法律行为,需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果,因此,为实际交付借款的,借款行为并未生效。开发商所享有的债权,本质上还是房地产买卖合同所确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系,也不存在所谓的垫付。

  其次,开发商根据购房者的指示将款项交付给自己,开发商不属于第三方,很明显不属于第三人代为履行的情形,不会产生实际履行的法律效力。换句话说,即实际上此时也不存在垫付,购房者没有付足首付。

  再次,债务承担,是指在不改变合同的前提下,债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议,将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。即必须存在一个独立于债权人、债务人之外的第三人,而开发商为购房者承担购房者对开发商的债务时,并没有一个独立的第三人存在,因此也不构成债务承担,不产生债务承担的法律效力。此时,所谓的垫付不成立,购房者仍然没有付足首付。

  因此,开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义,让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件,出具一份虚假的首付款足额交纳证明,进一步办妥银行贷款,以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。换句话说,开发商是以一种在法律上并不成立的“垫付”托辞,先与购房者签订房地产买卖合同,而实际上却规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。

  这种行为极有可能被司法机关认定为“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”,而一旦认定为无效的,则合同自始无效,法律后果是开发商返还购房款、购房者退房。从银行的角度来看,这种行为还可能被认定为“恶意串通损害第三人利益的无效行为”。在购房者办理按揭贷款的过程中,因需要开发商出具购房者已付清全部首付款的证明,但由于开发商“垫付”的因素,购房者的首付款实际并未付清。如后期购房者未能按期偿付按揭贷款,银行除按照一般的程序拍卖抵押物外,还可以起诉开发商,要求开发商因开具虚假证明而承担连带清偿责任。


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