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房地产开发商拿地的十六种模式

时间:2018-05-29来源:速速提房产网

文章摘要: 其实到现在为止,拿地的模式已经发生了根本性的改变。已经不是简单地凭借专业知识去评判然后就可以拿到地的模式,现在拿地变得非常简单,但是门槛也非常高。现在速速提房产小编就帮各位总结一下,房地产开发商拿地的十六中模式。

  其实到现在为止,拿地的模式已经发生了根本性的改变。已经不是简单地凭借专业知识去评判然后就可以拿到地的模式,现在拿地变得非常简单,但是门槛也非常高。现在速速提房产小编就帮各位总结一下,房地产开发商拿地的十六中模式。

房地产开发商拿地的十六种模式

房地产开发商拿地的十六种模式

  1、招拍挂

  最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。

  2、创造招、拍、挂

  即不是招、拍、挂,创造招、拍、挂的情况。

  “ 例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开发企业。

  第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税。

  第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。

  第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。”

  总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

  3、购买转让土地(项目)

  买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。

  卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式

  4、“购买股权”

  将目标公司的其他资产先清理掉,然后卖公司100%股权,该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虑税负问题,结果酿成大问题。

  卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。

  买方:税负较重,风险较大。

  5、“创造境外卖股权”

  (一)境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%,所以如果预计 到未来将转卖股权,拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

  (二)将增值分段,创造境外卖股权

  6、设立spv购买股权

  大的地产企业经常运用,但是在国税函【2009】698号文件颁布以后,受到了一些限制。

  (一)股权架构设计:1、在维尔京群岛设立控股公司;2、在香港设立二级控股公司;3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

  (二)操作模式:1、维尔京群岛转让香港股权,价款在境外支付。2、理论上,中国大陆没有征税权。

  (三)反避税:

  1、国税函【2009】698号文件,可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话,由于此类转让非常隐蔽,税务当局很难知道消息。

  2、根据中港协定,如果不动产占到目标股权50%,中国大陆有征税权。第二议定书确定,这里的50%是在36个月之内,曾经达到过50%。

  7、先并后买

  即直接同目标企业合并,然后目标公司的股东卖股权。

  情况描述:甲公司准备购买乙公司的土地,乙公司先将其他资产清理掉,只有一块土地。

  操作模式:

  1、甲公司直接将乙公司吸收合并;

  2、12个月后,乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。

房地产开发商拿地的十六种模式

房地产开发商拿地的十六种模式

  8、先投后买

  即有地一方投资到地产公司,然后卖股权。

  情况表述:有地一方将土地投资到房地产公司,然后将所持有的股权变现。

  9、先投资再合并后转质

  即非地产公司投资到非房地产公司,然后同地产企业合并,或者申请房地产开发资质。

  10、投资新公司,卖股权

  即投资到新公司,然后卖股权。

  情况描述:由于开发项目可能是酒店等,需要单独保持一个公司形式,以便将来灵活处置。例如:建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的,那么就需要保持一个单独的公司形式,以便为下一次股权转让做准备。

  11、先分后远期卖

  即企业分立一个新公司,然后远期卖股权(实际权益转让在先)。

  情况描述:某企业资产规模较大,要将其中的一块地卖给地产企业。

  12、先分后并

  即分立一个新公司,然后合并。(先分立,后合并)

  情况描述:某公司拥有一个地块,需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。

  13、让产分股与让产赎股

  即购买方将资金投资到有地的目标企业,然后分立(让产分股与让产赎股)

  情况描述:甲公司欲购买乙公司的土地,土地价值2亿元。

  14、合作建房(一)

  情况描述:甲方拥有土地,乙方拥有资金及资质,合作建房,然后分房子。

  15、合作建房(二)

  情况描述:甲方拥有土地,也拥有开发资质,乙方拥有资金,合作建房,然后分房子。

  16、委托代建

  是指定制开发,即根据委托方需求,承建方(开发商)从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务,最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。

  以上就是房地产开发商拿地的十六种模式,不懂得朋友可以了解一下,希望对大家有所帮助。


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