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为什么收入这么低 房价依然可以这么高?

时间:2018-05-26来源:速速提房产网

文章摘要: 从经济学基础的逻辑出发,我们把房作为一种最特殊的商品来对待,既然是商品,那价格就不无意外地通过供给和需求来决定,我们也就能明白为什么房价总让我们揪心了。

  从经济学基础的逻辑出发,我们把房作为一种最特殊的商品来对待,既然是商品,那价格就不无意外地通过供给和需求来决定,我们也就能明白为什么房价总让我们揪心了。

为什么收入这么低  房价依然可以这么高?

为什么收入这么低  房价依然可以这么高?

  我们先来说房地产供给。研究房地产的人都知道,房地产作为特殊的商品,其供给涉及到太多主体,基本上的关键性主体4个:开发商、土地提供者,金融机构、建筑商。

  首先,我们谈谈土地供给。中国土地供给是需要老调重弹的,在中国特殊的土地管理系统里,土地供给者是地方政府。由于土地国有,所以只有政府有将土地挂牌出售的资质。

  因此,政府提供什么的土地,往往就决定当地房地产的基础价。由于地方政府财政收入有相当大部分需要依靠土拍,经济学上,主体都具有趋利本性,所以土地价格不断升值,从而获得更高的收入往往是土地供给者最好的选择。

  其次,我们来说金融机构。中国现有环境中,银行可谓是唯一有实力为房地产开发提供资金支持的主体,这种单一的融资渠道重,房地产开发商的自有资金一般近20%左右,而大部分房地产开发资金都来自于跟银行借钱,这种本身就带杠杆,有利息要求的资金驱使,让房地产具有天然涨价需求。

  举个最简单的例子,房地产价格上涨的起始阶段至少是房子开发贷的利率水平,这是最基础的。

  第3,开发商。开发商可谓是中国最容易背锅的群体。

  在房地产的开发中,不少开发商借助房地产发展,登上了顺风车,很多人赚了盆满。然而其行为受到前两大群体的制约也是显著的。

  在经济学规律中,像房地产这种大规模资本密集型的产业,中国已经出现了明显的二八分化。实力雄厚的大型房产商拥有的能力强悍,现阶段的现象是中小型房产商赚钱的难度很大,大型房产商拥有的优势日益明显,此消彼长之下,很多城市都成了几家大型房产的天下。而它们对抗市场周期的能力越强,所以坚持推高房价的力度就越明显。

  3者通力合作下,房地产价格的上涨是情理之中的。

  我们再来说一说需求。一直以来,大家分析房地产需求都在用什么刚需,什么改善型需求等等形容,但是这种分类具有不确定性。直到最近,一种新的需求分析方式出现。

  这种分析方式叫做代际迁徙递进效应。

  分析起点来源于农民工流动问题的时候。长期以来人口是被束缚在土地和其所在的乡土地区,所以需求就被固定在当地。

  然而,1998年取消福利分房的开始,房地产的需求开始被释放,这个的释放是转移性的递进需求。一方面,住在低水平房的人想住进高水平的房,而房子则会被新加入的家庭接盘。另一方面,由于人口流动放开,大量迁徙则形成了接盘族。这种向走台阶一样层层递进的需求,让中国的房地产需求呈现出了强悍的极致性刚需。

  因此,只要是人口流入的城市,不断地形成这种阶梯型刚需,不断地推高当地的房地产需求,再加上中国人的传统婚恋观念就是没有房子,丈母娘根本不愿意女儿嫁过去,大多数想要成家的年轻人,尤其是男性青年往往会倾家荡产去买房,买一套房子往往会掏空自己、父辈、祖父辈的几乎三代人的积累,所以形成了积累性的购买力需求。

  在这每一个台阶的过度当中,每提升一级台阶就会加上一级杠杆,随着台阶的数量越来越多,杠杆的背书也就越来越大。

  我们看收入那么低的时候,房地产开发商看的却是整个家庭,从父辈、祖父辈收入合集,这种综合收入水平,乃至于几十年的所有家庭财富积累才是支撑房地产价格的力量。


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