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房地产开发商是怎么拿地的?

时间:2018-05-25来源:速速提房产网

文章摘要: 虽然处于严厉的房地产调控阶段,但房地产开发商们并没有放缓“拿地备粮”的步伐。拿“地”的多寡,从某种程度上来说,可以成为衡量房企实力的一个指标,也是对后市信心的一种体现。那么房地产开发商都是怎么拿地的呢?

  虽然处于严厉的房地产调控阶段,但房地产开发商们并没有放缓“拿地备粮”的步伐。拿“地”的多寡,从某种程度上来说,可以成为衡量房企实力的一个指标,也是对后市信心的一种体现。那么房地产开发商都是怎么拿地的呢?

房地产开发商是怎么拿地的?

房地产开发商是怎么拿地的?

  拿地规则变化

  许多地方出台了拿地的新规则,主要有以下三类:

  1“熔断+抽签”

  拼的是运气,但可能不会成为长期政策

  最初的“熔断”机制,规定竞拍价达到最高限价时,即停止出让。机制当时没有对地块再度出让时拍出高价拟定针对性措施。那么如果土地每次都熔断,那土地入市数量就会减少,房价反而会上升。

  光熔断不行,于是又出台了“熔断+抽签”机制。规定竞拍价达到最高限价时,抽签决定最后买家。拿地对房企来说,成了拼手气而不是拼实力的事。

  这种方式可能不会成为长期政策。而且,据说即使采用这种方式,一些有实力的开发商也会通过多个实体报名,多缴纳许多亿保证金的形式,用几十个“马甲”来博取更高概率。

  2“招标+拍卖”机制

  50强之后基本没戏,有3家20强参加其他人就没戏

  上海的“招标+拍卖”机制规定:当土拍竞报申请房企超过3家时,则先招标,通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家;而后这3家房企走拍卖程序,决定最后买家。

  这样一来,非上市房企,50强以后的房企,没有做过装配式、绿色住宅项目的房企,基本都没戏了。而一次土拍只要有3家20强参加,别人也都没戏了。

  3“限地价+竞自持”

  本质就是金融实力的较量

  北京的“限地价+竞自持”机制规定:当竞拍价达到最高限价时,开始比自持比例,自持比例最高者得;若全部自持则比拼方案。

  这当中拼自持拼的其实就是金融实力。巨头能借到便宜的钱,也更容易变现。但中小房企因为资金实力不够而很难去做自持,自然就没能力参加竞标了。

  由此可见,拿地的玩法变了,不是有钱就行。以上三条规则的出台,让拿地成了“过五关斩六将”的过程,既加大了拿地的难度,也是对房企综合实力的考验,从而淘汰实力达不到要求的房企。


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